De invloed van de WOZ-beschikking 2012 van een (verhuurde) woning op de erf- en schenkbelasting

Binnenkort valt bij menigeen een nieuwe WOZ-beschikking 2012 voor zijn eigen woning op de deurmat. Dat geldt ook voor de eventueel aanwezige vakantiewoning en verhuurde woning(en). Aan de hand van de vastgestelde WOZ-waarde wordt de hoogte van de verschuldigde onroerende zaakbelasting berekend. Ook wordt de beschikking gebruikt voor de aangifte inkomstenbelasting. Sinds 1 januari 2010 is de WOZ-beschikking bovendien relevant in het geval een woning door middel van erven of schenken wordt verkregen.

Wanneer u een woning erft (of geschonken krijgt), vindt de waardering van de woning automatisch plaats aan de hand van wettelijke regels. Hoofdregel is dat woningen worden gewaardeerd op de WOZ-waarde vermeld in de WOZ-beschikking van het jaar van verkrijgen.

Indien een woning is verhuurd, wordt een leegwaarderatio toegepast. De woning is in verhuurde staat immers minder waard. De berekening van het te belasten bedrag gaat dan als volgt: De jaarlijkse huur wordt gesteld op twaalf maal de maandelijkse huur, zoals die geldt aan het begin van de verhuurperiode in het kalenderjaar. Dan wordt dat bedrag gedeeld door de WOZ-waarde en vermenigvuldigd met 100. Zo vindt men een percentage. 

Voorbeeld verhuurde woning
Stel u erft een verhuurde woning met een WOZ-waarde van € 200.000. De huuropbrengst bij deze  woning is € 600 per maand. Dat komt overeen met een jaarlijkse huur van € 7.200 (en dus 3,6% van de WOZ-waarde). U moet dan de woning waarderen op 76% x € 200.000 = € 152.000.

De WOZ-beschikking van elk jaar kent een waardepeildatum van 1 januari van het voorafgaande jaar. De WOZ-beschikking van het jaar 2012 geeft dus weer de waarde van de woning op 1 januari 2011. Waardedalingen na 1 januari 2011 worden hierin dus niet meegenomen.

De woningeigenaar kan bezwaar maken tegen de WOZ-beschikking. Zo’n bezwaar moet worden ingediend binnen zes weken na de dagtekening van de WOZ-beschikking. De WOZ-waarde kan dan lager vastgesteld worden. De waardepeildatum wordt, behoudens bijzondere omstandigheden, niet anders. Bij bijzondere omstandigheden kan gedacht worden aan afbraak of vernietiging van de woning door bijvoorbeeld een brand. Indien u een woning erft, ontstaat er opnieuw de mogelijkheid om bezwaar aan te tekenen tegen de WOZ-waarde. Hiervoor geldt een bijzondere procedure.

In de huidige markt komt het vaak voor dat de WOZ-waarde van de nieuwe beschikking een lagere waarde kent dan de beschikking van het voorafgaande jaar. Wanneer u een woning erft, dient u de waarde op de WOZ-beschikking van het jaar van verkrijging aan te geven. Dit kan inhouden dat de woning voor een hogere waarde moet worden aangegeven dan de waarde die de woning daadwerkelijk op het moment van de verkrijging heeft.

Voorbeeld
De erflater is overleden op 26 november 2011. De WOZ-beschikking 2011 met een waardepeildatum van 1 januari 2010 geeft een WOZ waarde aan van € 250.000. Begin 2012 wordt opnieuw een WOZ-beschikking ontvangen met een waardepeildatum van 1 januari 2011. Door marktontwikkelingen is de WOZ-waarde dan gedaald tot € 237.500. Deze waardepeildatum van 1 januari 2011 ligt veel dichter bij de datum van 26 november 2011waarop de woning wordt verkregen en is dus veel nauwkeuriger. Desondanks moest in het verleden de oude, hogere waarde van € 250.000 worden gehanteerd.

Door middel van een wetswijziging is op 1 januari 2012 een einde gekomen aan deze ongewenste situatie Als erfgenaam heb je voortaan de keuze om niet de WOZ-beschikking van het jaar van de verkrijging te hanteren, maar de WOZ-beschikking van het jaar daarop. Deze keuze kan alleen gemaakt worden indien de verkrijging plaatsvindt ná 1 januari 2012. Voor verkrijgingen voor 1 januari 2012 blijft gelden dat de enige mogelijkheid om de WOZ-waarde te verlagen het indienen van een bezwaarschrift is.

TIP: De invloed van de WOZ-waarde op de belastingdruk wordt steeds groter. Overweeg om tegen de WOZ-beschikking 2012 bezwaar aan te tekenen. Dat kan leiden tot een besparing van onroerende-zaakbelasting, inkomstenbelasting, schenkbelasting en erfbelasting.